• Braucht es einen Erneuerungsfonds?

Braucht es einen Erneuerungsfonds?

10.03.2020

Die Errichtung eines Erneuerungsfonds ist im Stockwerkeigentum gemäss Gesetz nicht obligatorisch. Ein solcher wird aber dringend empfohlen, damit bei einer notwendigen grösseren Reparatur die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und nicht einzelne Eigentümer in Bedrängnis kommen oder einen notwendigen Sanierungsbeschluss torpedieren, was einerseits zu Unstimmigkeiten in der Eigentümergemeinschaft führt und andererseits eine notwendige Sanierung unnötig verteuert.

Errichtung des Erneuerungsfonds
Üblicherweise wird der Erneuerungsfonds bei der Begründung des Stockwerkeigentums im Reglement geregelt. Die Eigentümerversammlung kann ihn aber auch später jederzeit mit einfachem Mehrheitsbeschluss einführen. Mit einem qualifizierten Mehr kann dies auch durch eine Reglementsänderung erfolgen. Eine gerichtliche Durchsetzung der Errichtung eines Erneuerungsfonds ist aber nicht möglich. Beim Beschluss über den Erneuerungsfonds sollten Punkte wie Zweckbestimmung des Fonds, Beitragshöhe und Bemessung nach Wertquoten sowie Periodizität der Einlagen, Plafonierung des Fonds, Verwaltung des Fonds usw. geregelt werden.

Zweck des Erneuerungsfonds
Der Erneuerungsfonds dient üblicherweise als Rückstellung für grössere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten, sog. grosszyklische Erneuerungen oder ausserordentliche Unterhaltsarbeiten, die der langfristigen Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen. Werden mit dem Erneuerungsfonds ausschliesslich Unterhaltskosten und nicht wertvermehrende Investitionen bestritten, kann der einzelne Stockwerkeigentümer die jährlichen Einlagen in seiner Steuererklärung als Liegenschaftenunterhalt in Abzug bringen, aber nur in der Steuerperiode, in der er die Beiträge tatsächlich einbezahlt hat. Der Erneuerungsfondsanteil und seine Erträge sind vom einzelnen Stockwerkeigentümer an seinem Hauptsteuerdomizil zu versteuern. Die Rückforderung der Verrechnungssteuern kann hingegen durch die Verwaltung im Namen der Gemeinschaft geltend gemacht werden.

Höhe und Plafonierung
Die Höhe der Einlagen hängt vom Zustand der Baute und ihrem technischen Standard ab. Als Richtgrösse für die jährliche Gesamteinlage der Stockwerkeigentümer wird 1% des Gebäudeversicherungswertes der Baute und eine Plafonierung des Fonds gegen oben bei 5 bis 20% des Gebäudeversicherungswertes empfohlen. Üblich sind jährliche Einlagen durch die Stockwerkeigentümer, die in der Praxis mit der ersten Beitrags-Akontozahlung für die laufende Betriebsrechnung eingefordert werden.

Verwaltung des Erneuerungsfonds
Die Mittel des Erneuerungsfonds sind getrennt vom Konto für die laufenden Betriebskosten zu verwalten. Üblicherweise wird ein separates auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lautendes Bankkonto eingerichtet. Der Erneuerungsfonds steht der Gemeinschaft zu. Der einzelne Stockwerkeigentümer kann seinen Anteil nicht herausverlangen, auch nicht bei einem Verkauf der Wohnung. Derselbe geht bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Die Zeichnungsberechtigung über das Erneuerungsfondskonto sollte nicht dem Verwalter alleine eingeräumt werden, sondern zusammen mit einem Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft, beispielsweise einem Ausschussmitglied. Über die Verwendung der Mittel aus dem Erneuerungsfonds hat die Eigentümerversammlung im Rahmen der Zweckbestimmung des Fonds mit einfacher Mehrheit zu beschliessen. Die Finanzierung zweckfremder Massnahmen benötigt einen einstimmigen Beschluss, soweit das Reglement für den Erneuerungsfonds keine anderen Quoren vorsieht.

Kauf einer Stockwerkeinheit
Handelt es sich um eine ältere Stockwerkeinheit, ist vom Kaufinteressenten das Vorliegen eines Erneuerungsfonds und seine Äufnung zwingend zu prüfen; ebenso ob der Erneuerungsfonds im Kaufpreis enthalten ist oder zusätzlich bezahlt werden muss. Je nach Unterhaltszustand der Baute kann der Kaufinteressent bei fehlendem Erneuerungsfonds mit hohen Gebäudesanierungskosten konfrontiert sein, die ihm die Freude an der Wohnung schnell vergällen. Es lohnt sich daher, diesen Punkt genau zu prüfen. Gerne steht Ihnen dabei Ihre HEV-Sektion mit Rat und Tat zur Seite.

 

Dr. Thomas Dufner
Rechtsanwalt und Rechtskonsulent
HEV Thurgau