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Fonds federt teure Sanierungen ab

27.04.2023

Die Errichtung eines Erneuerungsfonds ist im Stockwerkeigentum nicht obligatorisch. Er wird aber aus Sicht des Hauseigentümerverbands dringend empfohlen. Das sind die Gründe.

Nur ein Erneuerungsfonds gewährleistet, dass bei einer notwendigen grösseren Reparatur Mittel zur Verfügung stehen. Andernfalls könnten einzelne Eigentümer wegen fehlender finanzieller Mittel in Bedrängnis kommen oder sogar gegen einen notwendigen Sanierungsbeschluss opponieren.

Den Erneuerungsfonds errichten

Üblicherweise wird der Erneuerungsfonds bei der Begründung des Stockwerkeigentums im Reglement geregelt. Die Eigentümerversammlung kann ihn aber auch später jederzeit mit gewöhnlichem Beschluss und einfacher Mehrheit einführen oder mit einem qualifizierten Mehr neu im Reglement als Ergänzung festsetzen. Wenn eine Mehrheit der Stockwerkeigentümer keinen Erneuerungsfonds möchte, kann der interessierte Stockwerkeigentümer diesen aber nicht auf dem Rechtsweg durchsetzen.

Im Beschluss über den Erneuerungsfonds sollten unter anderem die Zweckbestimmung des Fonds, die Beitragshöhe und Bemessung nach Wertquoten sowie die Periodizität der Einlagen, die Plafonierung des Fonds sowie die Verwaltung des Fonds geregelt werden. Hierzu kann auch ein separates Reglement für den Erneuerungsfonds erlassen werden, was sich insbesondere in Fällen empfiehlt, in denen eine grosse Anzahl an Stockwerkanteilen besteht oder eine gemischte Nutzung des Gebäudes vorliegt (Verkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnnutzung).

Dieser Zweck steht dahinter

Der Erneuerungsfonds dient üblicherweise als Rückstellung für grössere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten, sogenannt grosszyklische oder aperiodische Erneuerungen oder ausserordentliche Unterhaltsarbeiten, die der langfristigen Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen.

Werden mit dem Erneuerungsfonds ausschliesslich Unterhaltskosten und nicht wertvermehrende Investitionen bestritten, kann der einzelne Stockwerkeigentümer die jährlichen Einlagen in seiner Steuererklärung als Liegenschaftenunterhalt in Abzug bringen, aber nur in der Steuerperiode, in der er die Beiträge tatsächlich einbezahlt hat.Der Erneuerungsfondsanteil und seine Erträge sind vom einzelnen Stockwerkeigentümer an seinem Hauptsteuerdomizil zu versteuern.

Wie hoch sollte der Fonds sein?

Die Höhe der Einlagen hängt vom Zustand der Baute und ihrem technischen Standard ab und wird in der Regel auf der Grundlage des Gebäudeversicherungswerts der Immobilie berechnet. Als Richtgrösse für die jährliche Gesamteinlage der Stockwerkeigentümer gilt 0.4 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts der Baute. Gegen oben wird eine Plafonierung des Fonds üblicherweise bei 6 bis 10 Prozent des Gebäudeversicherungswerts empfohlen.

Üblich sind jährliche Einlagen durch die Stockwerkeigentümer, die auf der Basis der Wertquoten berechnet werden. Beitragsschuldner der Erneuerungsfondseinlage ist der jeweilige Stockwerkeigentümer im Zeitpunkt, da die Beitragsschuld entstanden ist, das heisst im Beschlusszeitpunkt, wenn der Erneuerungsfonds-Beitrag jährlich in der Stockwerkeigentümer-Versammlung festgesetzt wird.

Den Erneuerungsfonds verwalten

Die Mittel des Erneuerungsfonds sind getrennt vom Konto für die laufenden Betriebskosten zu verwalten. Üblicherweise wird ein separates, auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lautendes Bankkonto eingerichtet. Die Zeichnungsberechtigung über das Erneuerungsfondskonto sollte nicht dem Verwalter alleine eingeräumt werden, sondern zusammen mit einem Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft, beispielsweise einem Ausschussmitglied.

Über die Verwendung der Mittel aus dem Erneuerungsfonds hat die Eigentümerversammlung im Rahmen der Zweckbestimmung des Fonds mit einfacher Mehrheit zu beschliessen, sofern im Reglement keine andere Quorumsbestimmung festgehalten ist. Vielfach wird das gleiche Quorum bestimmt, das auch für die bauliche Massnahme erforderlich ist. Die Finanzierung zweckfremder Massnahmen benötigt einen einstimmigen Beschluss, soweit das Reglement für den Erneuerungsfonds keine anderen Quoren vorsieht.

Der Erneuerungsfonds steht im Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der einzelne Stockwerkeigentümer kann seinen Anteil nicht herausverlangen, auch nicht bei einem Verkauf der Wohnung. Er geht bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über.

 

Achtung beim Kauf
Handelt es sich um eine ältere Stockwerkeinheit, ist vom Kaufinteressenten das Vorliegen eines Erneuerungsfonds und seine Äufnung zwingend zu prüfen. Ebenso sollte er prüfen, ob der Erneuerungsfonds im Kaufpreis enthalten ist oder zusätzlich bezahlt werden muss. Je nach Unterhaltszustand der Baute kann der Kaufinteressent bei fehlendem Erneuerungsfonds mit hohen Gebäudesanierungskosten konfrontiert sein, die ihm die Freude an der Wohnung schnell vergällen. Es lohnt sich daher, diesen Punkt genau zu prüfen. Bei Unklarheiten lohnt es sich, die lokale HEV-Sektion zu kontaktieren. Sie berät oder vermittelt sachkundige Beratung. td

 

(Dr. Thomas Dufner, Rechtsanwalt und Geschäftsführer HEV Thurgau)